Аналитический материал о том, как покупать жилье в строящимся доме, какие права имеет покупатель, и на что обязательно следует обратить внимание при заключении договора долевого участия.
Основные требования
Прошли уже те времена, когда одна и та же квартира в новостройке могла быть продана нескольким покупателям одновременно. Основным документом, регламентирующим покупку жилья в строящимся жилом доме, является Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 21.07.2014) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…»
Данный закон предусматривает три основных способа приобретения жилья в строящимся жилом доме, это:
1) На основании договора участия в долевом строительстве, как непосредственно заключенного с застройщиком, так и переуступке.
2) Путем выпуска эмитентом, имеющим права на земельный участок и получившим разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение жилых помещений. В Красноярске практически не встречается.
3) Жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами.
Любые другие способы приобретения строящегося жилья незаконны, и могут привести к проблемам для покупателей.
214-ФЗ регламентирует следующие основные принципы для лица, покупающего строящееся жилье:
1) Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома только после получения разрешения на строительство, опубликования проектной декларации и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства многоквартирного дома, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в договора безвозмездного пользования таким земельным участком.
Если у застройщика ничего из этого нет, заключать договор долевого участия с ним нельзя.
2) Договор участия в долевом строительстве, или договор уступки прав требований, равно как и все дополнительные соглашения к ним, в обязательном порядке регистрируются Федеральной Регистрационной Службе. Оплата по договору производится только после его регистрации в установленном порядке.
Если застройщик не хочет регистрировать договор, или просит деньги вперед, скажите ему "до свиданья".
3) Любому гражданину заинтересованному в заключении договора долевого участия, застройщик обязан предоставить по первому требованию оригиналы или заверенные копии следующих документов:
а) учредительные документы застройщика;
б) свидетельство о государственной регистрации застройщика;
в) свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
г) бухгалтерскую отчетность за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности;
д) аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности;
е) проектную декларацию.
Не пренебрегайте своим правом истребовать эти документы. Это поможет вам в дальнейшем избежать многих проблем.
4) Гражданская ответственность застройщика в обязательном порядке страхуется.
5) Застройщик несет гарантийные обязательства в отношении построенного жилья.
6) Обязательства застройщика могут быть обеспечены залогом или поручительством.
Как выбрать дом и застройщика
Застройщик должен соответствовать трем основным требованиям:
1) Он должен все делать по закону, в соответствии с 214-фз.
2) Он должен быть экономически устойчив.
3) Он должен строить качественное жилье.
При поиске дома и застройщика многие начинают с сайтов в сети интернет, где большинство застройщиков публикуют проектные декларации на возводимые дома. Из них вы можете почерпнуть основные сведения о строящихся домах, их адреса и основные сведения о застройщиках.
Если вы не можете найти проектную декларацию, то попробуйте позвонить застройщику. Если и после этого вы ничего не нашли, то ищите другой дом и другого застройщика.
Тут же, не отходя от компьютера, можно получить выписку из ЕГРЮЛ для застройщика, вбив его ИНН в соответствующую форму на сайте налоговой службы:
Из выписки вы можете узнать краткую историю фирмы, кто ее учредители, какова основная деятельность застройщика и размер уставного капитала.
Застройщиков с уставным капиталом в несколько десятков или сотен тысяч рублей лучше обходить стороной, равно как и тех, в руководстве которых присутствуют не совсем благонадежные люди. У застройщиков с небольшим уставным капиталом риск банкротства гораздо выше.
Большинство обанкротившихся застройщиков Красноярска имело уставной капитал меньше чем ежемесячный размер зарплаты директора. Это такие широко известные компании как: ЗАО "Сибстоун" (90000 рублей уставного капитала), ООО "СК" (10000 рублей уставного капитала) и ее "родственная фирма" с тем же директором - ООО "Консоль" (10000 рублей уставного капитала), ООО "СитэкСтрой" (24000 рублей уставного капитала), ООО "Стройтехника" (10000 рублей уставного капитала).
Если вы приобретаете жилье в ипотеку, то хорошим вариантом будет выбрать квартиру в одном из тех домов, в постройке которых банк принимает непосредственное участие как инвестор. Как правило, процентная ставка по ипотеке в таком случае ниже, а вероятность успешного завершения строительства выше.
Список таких строек есть у большинства крупных банков.
В конце 2012 года было введено страхование гражданской ответственности застройщика. Информацию о том, какие дома застрахованы можно почерпнуть у службы строительного надзора в вашем регионе. Например, на момент написания этой статьи, в Красноярске было застраховано 79 строек.
А что делать, если стройка не застрахована, вы уже знаете.
Выбрав, таким образом, наиболее благонадежных застройщиков, приступайте к выбору дома и квартиры.
Съездите, посмотрите на сами стройки, оцените скорость строительства. Если на стройплощадке уже два года не было ноги строителя, то не купитесь на низкую цену и обещания, а идите к другому застройщику.
Смотрите как строится дом, какой уровень оснащения рабочих, какие материалы используются.
Обязательно обратите внимание на планировку придомовой территории, чтобы детям было где играть, а вам где припарковать автомобиль. При этом, обращайте внимание на размер земельного участка выделенного под строительство. Если участок небольшой, а застройщик обещает вам рядом с домом огромную парковку, то это всего лишь рекламный трюк.
Если есть возможность, проведите поиск по судебным сайтам и оцените количество исков предъявленных выбранному вами застройщику.
Заключаем договор долевого участия
Договор должен соответствовать требованиям Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 21.07.2014) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…".
Согласно этому закону, в договоре долевого участия обязательно должны быть указано следующее:
1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
В договоре должно быть приведено описание квартиры, дан ее строительный план. Указаны: площадь квартиры и помещений, материал из которого сделаны стены и перекрытия, материалы которыми будут отделаны стены и пол, наличие или отсутствие сантехники или каких то инженерных приспособлений.
Если представитель застройщика обещает что-то вам на словах, но в договоре этого не написано, то, скорее всего, вы этого не получите. Либо просите, чтобы они это приписали в вашем договоре, либо заранее будьте готовы, что обещанного там может и не быть.
Например, неким Красноярским застройщиком в проектной декларации была указана крытая многоуровневая стоянка для автомобилей в составе общедомового имущества многоквартирного дома. Но застройщик ее не построил, а в проектную декларацию внес изменения. Дольщики, после оформления квартир, обратились в суд, чтобы понудить застройщика возвести стоянку для автомобилей. Суд им отказал, ссылаясь на то, что в договорах долевого участия эта стоянка прописана не была.
Тем не менее, у этих дольщиков была возможность не принимать квартиры, а в судебном порядке расторгнуть договоры, вернуть деньги и неустойку, так как данные изменения существенно уменьшали размеры общедомового имущества. Так как часть 1.1 статьи 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, позволяет в такой ситуации расторгнуть договор долевого участия в судебном порядке. Однако они этой возможностью не воспользовались.
2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
Ориентируйтесь именно на тот срок, который указан в вашем договоре долевого участия. Очень часто застройщики обещают сдать дом уже "сейчас и скоро", но не всегда у них это получается на практике. Вместе с тем, если уже после заключения договора застройщик требует заключить с вами дополнительное соглашение, чтобы перенести сроки сдачи объекта, вы имеете полное право ему отказать, чтобы там не говорили вам юристы застройщика. Тем более, что в таком случае вы можете претендовать на немалую неустойку от застройщика, в случае если реальные сроки сдачи дома сильно сдвинутся.
3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
Очень важный пункт. Цена договора, как правило, определяется исходя из стоимости одного квадратного метра квартиры. При этом считается допустимым, когда уже после ввода дома в эксплуатацию, данная цена корректируется в ту или иную сторону, исходя из фактически получившейся площади квартиры. Если площадь квартиры получилась ниже чем указано в договоре, то застройщик обязан вернуть вам часть уплаченных средств. Если площадь квартиры оказалась выше чем указано в договоре, и договором предусмотрен такой случай, то возможно придется доплатить и вам.
Также, некоторые застройщики требуют, чтобы участник долевого строительства оплачивал коммунальные услуги за квартиру с момента ввода дома в эксплуатацию и до момента подписания Акта приема-передачи. Такие требования незаконны, и вы обязаны оплачивать "коммуналку" только после подписания Акта приема-передачи.
4) гарантийный срок на объект долевого строительства;
214-ФЗ устанавливает гарантийный срок в размере не менее пяти лет на сам объект долевого строительства, и не менее трех лет на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав объекта долевого строительства. Как правило, застройщики придерживаются именно этих сроков.
Следует помнить, что сроки гарантии на технологическое и инженерное оборудование исчисляются с момента подписания первого Акта приема-передачи квартиры в построенном доме.
5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.
Как правило, в качестве обеспечения исполнения обязательств указывается залог права аренды земельного участка, на котором строится дом, а также обязательства застройщика. Чем больше заложено застройщиком в обеспечение обязательств, тем ниже вероятность его банкротства.
После заключения и оплаты договора
К сожалению, не все участники долевого строительства знают, что по требованию участника долевого строительства застройщик обязан представить для ознакомления:
а) разрешение на строительство;
б) технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
в) заключение экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;
г) проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения;
д) документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.
Правом на ознакомление с этими материалами обязательно надо воспользоваться, но уже ближе к моменту приемки квартиры. Об этом мы и поговорим в следующей части.
Дмитрий Иванов для нкжкх.рф